Bất động sản khu công nghiệp được dự báo sẽ trở thành một trong những ngành nghề triển vọng nhất trong năm 2023, hứa hẹn mang lại những kết quả kinh doanh khả quan nhờ sự hội tụ của nhiều yếu tố. Tuy nhiên, lợi nhuận của hầu hết các doanh nghiệp trong nhóm này trong 3 tháng đầu năm 2023 lại giảm so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, thị trường vẫn chứng kiến nhiều tín hiệu tích cực, kéo dài kỳ vọng của các nhà đầu tư.

Lợi nhuận quý I của hầu hết doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đều giảm so với cùng kỳ. (Ảnh: Int)

CTCP Cao su Phước Hòa (mã: PHR) công bố BCTC quý I/2023

Mới đây, CTCP Cao su Phước Hòa (mã: PHR) đã công bố báo cáo tài chính (BCTC) quý I/2023, với doanh thu thuần đạt 202,5 tỷ đồng, giảm 33% so với quý I/2022. Lợi nhuận sau thuế cũng giảm 28%, chỉ còn 172,2 tỷ đồng.

Giảm tốc tạm thời?

Theo giải trình từ phía doanh nghiệp, nguyên nhân lợi nhuận quý I giảm chủ yếu đến từ việc nhận tiền đền bù từ dự án Khu công nghiệp (KCN) VSIP III trong quý I/2023 thấp hơn quý I/2022 là 89,4 tỷ đồng (quý I/2023 đạt 200 tỷ đồng, quý I/2022 đạt 289,4 tỷ đồng).

Mức lợi nhuận này tương đương với việc thực hiện được 35,3% mục tiêu lợi nhuận năm mà công ty dự kiến trình cổ đông thông qua tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm nay.

CTCP Thống Nhất (mã: BAX) ghi nhận giảm doanh thu trong quý I/2023

CTCP Thống Nhất (mã: BAX) cũng đã chịu ảnh hưởng khi doanh thu thuần trong quý I/2023 giảm 90%, chỉ đạt 15,9 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu là do giảm doanh thu từ việc bán nhà ở xã hội thuộc dự án khu trung tâm dịch vụ từ 146,5 tỷ đồng trong quý trước xuống còn 1 tỷ đồng trong quý I/2023. Doanh thu giảm khiến lợi nhuận sau thuế của công ty giảm gần 97%, còn 1,7 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư Phát triển Công nghiệp – Thương mại Củ Chi (Cidico, mã: CCI) gặp khó trong quý I/2023

Tương tự, CTCP Đầu tư Phát triển Công nghiệp – Thương mại Củ Chi (Cidico, mã: CCI) cũng kết thúc quý I/2023 với doanh thu thuần giảm 8,4%, đạt 103,3 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 95% còn 631,6 triệu đồng.

Theo giải trình từ phía Cidico, lợi nhuận sau thuế quý I năm nay giảm chủ yếu do thù lao bán hàng giảm, dẫn đến lãi gộp xăng dầu giảm, không đủ bù đắp chi phí vận hành cho hoạt động kinh doanh xăng dầu. Bên cạnh đó, tiền thuê đất của các mặt bằng cho thuê tăng cao và việc phải trích lập dự phòng đầu tư chứng khoán Ngân hàng Việt Á (mã: VAB) cũng khiến lợi nhuận sau thuế lĩnh vực tài chính giảm so với cùng kỳ năm 2022.

Lưu chuyển tiền thuần tăng

Dù lợi nhuận sau thuế giảm, lưu chuyển tiền thuần trong kỳ của Cidico vẫn tăng từ mức 20,7 tỷ đồng lên 45,5 tỷ đồng. Mức tăng này chủ yếu do công ty tăng khoản tiền thu hồi từ cho vay, bán lại các công cụ nợ của đơn vị khác từ mức 28,8 tỷ đồng lên 102 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác cũng vừa công bố BCTC quý I là CTCP Sonadezi Giang Điền (SZG) ghi nhận doanh thu thuần quý I giảm 13,5%, tương đương 84,9 tỷ đồng.

May mắn hơn, quý I/2023, CTCP Sonadezi Long Thành (SZL) ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt gần 23,7 tỷ đồng, tăng 23,4%. Tuy nhiên, lưu chuyển tiền thuần trong kỳ của công ty âm 39,3 tỷ đồng, trong khi kỳ trước dương 299,5 tỷ đồng, chủ yếu do giảm các khoản phải thu, tăng các khoản phải trả và tăng tiền cho cho vay, mua các công cụ nợ của đơn vị khác.

Tín hiệu khả quan

Nói chung, ngành bất động sản công nghiệp (BĐS KCN) được dự báo sẽ trở thành trọng tâm trong việc hấp dẫn làn sóng sản xuất dịch chuyển từ Trung Quốc, đầu tư công tăng mạnh, cùng với việc cải thiện cơ sở hạ tầng.

Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2023, một số chỉ số của ngành cho thấy sự chậm lại. Việc giảm tốc này có thể liên quan đến chu kỳ thắt chặt của các quốc gia đang phát triển và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam, chỉ đạt khoảng 3,1 tỷ USD tính đến 20/2/2023, giảm 38% so với cùng kỳ năm 2022. Ngoài ra, chi phí tài chính cũng gây ảnh hưởng đến lợi nhuận của các nhà phát triển KCN.

Mặc dù Nghị định 82 đã được ban hành nhằm hỗ trợ việc giải quyết nhanh chóng thủ tục pháp lý cho KCN, song quá trình vẫn gặp hạn chế. Từ quý I/2022 đến nay, chưa có đề xuất thành lập KCN mới nào. Bên cạnh đó, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao cũng làm giảm nguồn cung BĐS KCN. Các yếu tố này phần nào giúp giá thuê KCN duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều tín hiệu tích cực, chẳng hạn như chỉ số PMI của ngành sản xuất vào tháng 2/2023 đạt 51,2 điểm, tăng 3,8 điểm so với tháng 1, cho thấy hoạt động sản xuất đang mở rộng. Đồng thời, đầu năm thường là thời điểm huy động vốn từ các quỹ đầu tư, dẫn đến số liệu FDI tạo “điểm trũng”. Mặc dù không thể so sánh với kỷ lục năm 2022, nhưng Chứng khoán DSC dự kiến dòng vốn ngoại sẽ tăng dần từ quý II/2023.

Nhu cầu kho bãi và nhà xưởng để phục vụ hoạt động logistics đang tăng và được dự đoán sẽ là động lực chính thúc đẩy sự phát triển của ngành BĐS KCN trong tương lai. Đặc biệt, xu hướng này được kỳ vọng sẽ mạnh hơn ở các tỉnh có vị trí chiến lược gần cảng biển, cảng hàng không và hạ tầng giao thông thuận tiện như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Hải Phòng, Bình Dương…

Theo CBRE Việt Nam, giá thuê BĐS công nghiệp và tỷ lệ lấp đầy đang ở mức tốt trên toàn quốc.

Các doanh nghiệp đầu tư KCN đang hưởng lợi lớn từ giá thuê tăng và tỷ lệ lấp đầy cao trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Các đơn vị có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như IDICO, Sonadezi Châu Đức, Becamex, Viglacera đang thu hút nhiều nhà đầu tư đàm phán và ký hợp đồng thuê. Dự kiến, các doanh nghiệp này sẽ duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp trên 40% trong năm 2023.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu BĐS KCN không tăng nổi bật, nhưng nhiều mã trong nhóm này vẫn tăng dần, cho thấy nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào nhóm này. Ví dụ, PHR tăng từ 39.400 lên 40.850 đồng/cp, SZG tăng từ 32.600 lên 33.000 đồng/cp, SZL tăng từ 48.000 lên 54.000 đồng/cp…

Theo các chuyên gia phân tích kỹ thuật, chỉ số cổ phiếu ngành BĐS KCN đã có nhịp điều chỉnh, phù hợp với độ trũng của số liệu vĩ mô. Hiện tại, chỉ số đã xuất hiện tín hiệu vượt áp lực cản kéo dài 2 tháng qua. Nếu chỉ số ngành vượt trung bình động MA10 (71 điểm) và chỉ báo RSI vượt cản kháng cự 40, xu hướng tăng mới trong trung hạn sẽ được mở ra. Một số cổ phiếu đáng quan tâm bao gồm IDC, SZC và GVR